“Council on Tall
Buildings and Urban Habitat”; yüksek binayı en alt düzeydeki açık hava yaya
girişinden başlayarak on dört kat ve elli metre yüksekliği ve üzerindeki
binalar olarak, çok yüksek binayı üç yüz metre yüksekliğinin üzerindeki binalar
olarak ve mega yüksek yapıyı da altı yüz metre yüksekliğinin üzerindeki binalar
şeklinde tanımlamaktadır. Çok yüksek yapılarla, yoğunluk dikey olarak
kullanılırken, manzara faktörü öne çıkarılırken geniş peyzaj alanları
oluşturulmaktadır. Trabzon gibi arazi yönünden fakir olan yerleşkelerde dikey
yoğunluk kullanımı ancak geniş peyzaj alanları oluşturulması doğru bir yaklaşım
olur. Ancak burada yapı sınıfının çelik yapı sektörünü de içine alan özel bir tasarım
grubunda olması gerekir. Bu bakımdan İstanbul’da
Levent Bölgesindeki çeşitli yüksek yapılar örnek olarak verilebilir.
Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı; “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak
2020 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile Yapı yaklaşık
birim maliyetlerini vermektedir. 2020 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri,
yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; KDV
hariç, genel giderler (%15) ile yüklenici kârı (%10)
dâhil edilerek verilmektedir. Bu bağlamda; IV. Sınıf A grubu apartman tipi
konutlar (yüksekliği 30.50 metreden az ) için birim maliyet 1550TL/m2;
IV. Sınıf C grubu (yüksekliği 30.50-51.50 metre) yapılar için ise 2000TL/m2 olarak
verilmektedir. Aynı değerler, 2019 yılı için sırasıyla 1270TL/m2 ve
1630 TL/m2 olarak öngörülmüştü. Bu anlamda, bu sınıflar için 2019 yılı
ve 2020 yılı arasında yapı maliyet artışı noktasında yaklaşık %20 düzeyinde bir
maliyet artışı yaşandığı değerlendirilmektedir. Bir yap sat projesi için
işadamının 200m2 bağımsız alanlı IV A sınıfında daireler imal etmesi
durumunda (%40 anlaşma düzeyi örneği olsun) ortak alanlar vs de konuya
katıldığında, işadamının kabaca 1 daireyi 2 daire fiyatına mal edeceği
anlaşılmaktadır. Buradan çıkarılacak sonuç bir daire maliyetinin (200m2)
600000TL bedele haiz olacağı yaklaşımıdır. Bu rakamın içerisine risk bedelleri,
paranın maliyeti, kar marjları vs katıldığında rakamların daha da artacağı aşikârdır.
Temel olarak söylemek istediğim şey bu sistemde, böyle bir ortamda artık Trabzon
için inşaat sektörünün lokomotif sektör olmaktan çıktığı yorumudur. Bir bütün
olarak piyasal koşullar değerlendirildiğinde tablo çok daha başka yönlerden de
irdelenebilir. Konut inşaatı yapmanın, çok çok özel projeler hariç neredeyse
olanaksız hale geldiği ileri sürülebilir.
Yapı özellikle konut
sektörünün içerisinde bulunduğu bu olumsuz tablodan kurtulması için ne
yapılması gerekir. Elbette güney çevre karayolu ve şehrin yayılması yeni imar
alanları açılması, şehrin sanayi ve kalkınma yönleriyle büyütülmesi konuları
fayda yaratacaktır ancak bunlar daha makro öngörülerdir.
Mikro anlamda, bir an
önce Büyükşehir Belediyesinin yapacağı konu çekim cazibe merkezleri
oluşturulması ve yüksek yapı sektörünün uygulamaya alınmasıdır. Bu bakımdan da bütün
gecikmesine rağmen Çömlekçi Bölgesi,
Trabzon’un modern kentsel dönüşümünde bir başlangıç noktası seçilebilir.
Planlama dahilinde Çömlekçi sırtlarında yapılacak birkaç tane çok yüksek modern
akıllı yapıyla (gökdelen-çok yüksek modern yapı) Trabzon’da cazibe merkezi
oluşturulabilir. Limanın da daha estetik bir hale getirilmesiyle ya da ileriki
süreçte ortaya çıkacak olan alternatif liman yerleşimleri ile Çömlekçi
bölgesindeki çok yüksek estetik özellikli yapılarla Bölgeye Arap sermayesinin de çekilmesi mümkün olacaktır. Bu anlamda
Büyükşehir Belediyesi öncelleyici olmalıdır. Bu kapsamdaki proje içerisine
TOKİ, Emlak Konut ve İşadamları belli rant geliştirme modelleri kapsamında bir
konsorsiyum olarak katılarak oluşturulacak sistemle bir başlangıç mahiyetinde
inşaat sektörünün içinde bulunduğu krizden kurtulması için mikro çalışmalar
başlatılabilir. Çömlekçi, Trabzon’un modern bir kent görünüşüne çevrilmesinde
ve alternatif çözümlerin oluşturulmasında önemli fırsattır.
Şehrin imar planları
çerçevesinde yapılacak dönüşümlerle birlikte, birkaç adet çok yüksek yapının
inşa edildiği, manzara esaslı, giydirme cepheli, sertifikalı, ultra lüx
yapıların inşa edildiği Çömlekçi özellikle turizm amaçlı ciddi oranda bir Arap
sermayesinin Trabzon’a çekilmesine öncülük edebilir. Bu anlamda bir başlangıç
projesine gereksinim bulunmaktadır. Bu örnek diğer başarılı olacak örneklerin
de önünü açacaktır. Doğru kentsel dönüşümler başlatılmalıdır. Yoğunluk büyük oranda dikeyde kullanılacak
ve Çömlekçi Bölgesinde ciddi bir peyzaj zenginliği oluşacaktır. Şehrin
modern bir kent görünümüne dönüştürülmesinde ve çözüm alternatiflerinin
oluşturulmasında ve inşaat sektörünün sıkışıklığından kurtulması noktasında bir
gereklilik olarak bu öneri sunulmaktadır. Elbette
oluşturulacak olan modelde ortaya çıkacak rantın da bölgedeki arazi sahiplerine
yansıtılması gerekecektir. Doğru rant geliştirme modellerine bu hem mümkündür
hem de ihtilafları ortadan kaldıracak alternatif fırsatları oluşturacaktır.