SON DAKİKA
SON DAKİKA


Çömlekçi Trabzon için bir fırsat!
15.06.2020

“Council on Tall Buildings and Urban Habitat”; yüksek binayı en alt düzeydeki açık hava yaya girişinden başlayarak on dört kat ve elli metre yüksekliği ve üzerindeki binalar olarak, çok yüksek binayı üç yüz metre yüksekliğinin üzerindeki binalar olarak ve mega yüksek yapıyı da altı yüz metre yüksekliğinin üzerindeki binalar şeklinde tanımlamaktadır. Çok yüksek yapılarla, yoğunluk dikey olarak kullanılırken, manzara faktörü öne çıkarılırken geniş peyzaj alanları oluşturulmaktadır. Trabzon gibi arazi yönünden fakir olan yerleşkelerde dikey yoğunluk kullanımı ancak geniş peyzaj alanları oluşturulması doğru bir yaklaşım olur. Ancak burada yapı sınıfının çelik yapı sektörünü de içine alan özel bir tasarım grubunda olması gerekir. Bu bakımdan İstanbul’da Levent Bölgesindeki çeşitli yüksek yapılar örnek olarak verilebilir.

 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2020 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile Yapı yaklaşık birim maliyetlerini vermektedir. 2020 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; KDV hariç,  genel giderler (%15)  ile yüklenici kârı (%10) dâhil edilerek verilmektedir. Bu bağlamda; IV. Sınıf A grubu apartman tipi konutlar (yüksekliği 30.50 metreden az ) için birim maliyet 1550TL/m2; IV. Sınıf C grubu (yüksekliği 30.50-51.50 metre)  yapılar için ise 2000TL/m2 olarak verilmektedir. Aynı değerler, 2019 yılı için sırasıyla 1270TL/m2 ve 1630 TL/m2 olarak öngörülmüştü.  Bu anlamda, bu sınıflar için 2019 yılı ve 2020 yılı arasında yapı maliyet artışı noktasında yaklaşık %20 düzeyinde bir maliyet artışı yaşandığı değerlendirilmektedir. Bir yap sat projesi için işadamının 200m2 bağımsız alanlı IV A sınıfında daireler imal etmesi durumunda (%40 anlaşma düzeyi örneği olsun) ortak alanlar vs de konuya katıldığında, işadamının kabaca 1 daireyi 2 daire fiyatına mal edeceği anlaşılmaktadır. Buradan çıkarılacak sonuç bir daire maliyetinin (200m2) 600000TL bedele haiz olacağı yaklaşımıdır. Bu rakamın içerisine risk bedelleri, paranın maliyeti, kar marjları vs katıldığında rakamların daha da artacağı aşikârdır. Temel olarak söylemek istediğim şey bu sistemde, böyle bir ortamda artık Trabzon için inşaat sektörünün lokomotif sektör olmaktan çıktığı yorumudur. Bir bütün olarak piyasal koşullar değerlendirildiğinde tablo çok daha başka yönlerden de irdelenebilir. Konut inşaatı yapmanın, çok çok özel projeler hariç neredeyse olanaksız hale geldiği ileri sürülebilir.

Yapı özellikle konut sektörünün içerisinde bulunduğu bu olumsuz tablodan kurtulması için ne yapılması gerekir. Elbette güney çevre karayolu ve şehrin yayılması yeni imar alanları açılması, şehrin sanayi ve kalkınma yönleriyle büyütülmesi konuları fayda yaratacaktır ancak bunlar daha makro öngörülerdir.

 

Mikro anlamda, bir an önce Büyükşehir Belediyesinin yapacağı konu çekim cazibe merkezleri oluşturulması ve yüksek yapı sektörünün uygulamaya alınmasıdır. Bu bakımdan da bütün gecikmesine rağmen Çömlekçi Bölgesi, Trabzon’un modern kentsel dönüşümünde bir başlangıç noktası seçilebilir. Planlama dahilinde Çömlekçi sırtlarında yapılacak birkaç tane çok yüksek modern akıllı yapıyla (gökdelen-çok yüksek modern yapı) Trabzon’da cazibe merkezi oluşturulabilir. Limanın da daha estetik bir hale getirilmesiyle ya da ileriki süreçte ortaya çıkacak olan alternatif liman yerleşimleri ile Çömlekçi bölgesindeki çok yüksek estetik özellikli yapılarla Bölgeye Arap sermayesinin de çekilmesi mümkün olacaktır. Bu anlamda Büyükşehir Belediyesi öncelleyici olmalıdır. Bu kapsamdaki proje içerisine TOKİ, Emlak Konut ve İşadamları belli rant geliştirme modelleri kapsamında bir konsorsiyum olarak katılarak oluşturulacak sistemle bir başlangıç mahiyetinde inşaat sektörünün içinde bulunduğu krizden kurtulması için mikro çalışmalar başlatılabilir. Çömlekçi, Trabzon’un modern bir kent görünüşüne çevrilmesinde ve alternatif çözümlerin oluşturulmasında önemli fırsattır.

 

Şehrin imar planları çerçevesinde yapılacak dönüşümlerle birlikte, birkaç adet çok yüksek yapının inşa edildiği, manzara esaslı, giydirme cepheli, sertifikalı, ultra lüx yapıların inşa edildiği Çömlekçi özellikle turizm amaçlı ciddi oranda bir Arap sermayesinin Trabzon’a çekilmesine öncülük edebilir. Bu anlamda bir başlangıç projesine gereksinim bulunmaktadır. Bu örnek diğer başarılı olacak örneklerin de önünü açacaktır. Doğru kentsel dönüşümler başlatılmalıdır. Yoğunluk büyük oranda dikeyde kullanılacak ve Çömlekçi Bölgesinde ciddi bir peyzaj zenginliği oluşacaktır. Şehrin modern bir kent görünümüne dönüştürülmesinde ve çözüm alternatiflerinin oluşturulmasında ve inşaat sektörünün sıkışıklığından kurtulması noktasında bir gereklilik olarak bu öneri sunulmaktadır.  Elbette oluşturulacak olan modelde ortaya çıkacak rantın da bölgedeki arazi sahiplerine yansıtılması gerekecektir. Doğru rant geliştirme modellerine bu hem mümkündür hem de ihtilafları ortadan kaldıracak alternatif fırsatları oluşturacaktır.

© 2020 www.karadenizgazete.com.tr | Karadeniz Gazetesi bir Güçlü Ticari Ve Sınai Ürünler Pazarlama Ticaret Ve Sanayi Anonim Şirketi ‘dir.

Giriş Yap