Ankara yüzde 10,47 ile zirvede, küçük daireler yatırımın gözdesi

Türkiye’de gayrimenkul piyasası yeni bir dengeye oturdu. Konut fiyatları son 1,5 yılda reel olarak gerilerken, kiralar hızla yükseldi. Bu tablo, yatırım amaçlı konut satışlarını tetikledi. Özellikle 2+1 ve 1+1 daireler, ilanlardaki toplamın %60’ını oluşturuyor.

Kira getirisi açısından en dikkat çeken şehir Ankara oldu. Ağustos 2025 itibarıyla ortalama kira 28.592 TL, yıllık getiri ise %10,47 seviyesinde. Bu oran, amortisman süresini 10 yıla kadar çekiyor.

Türkiye’de konut fiyatlarının yaklaşık 1,5 yıldır reel olarak düşüş göstermesi, buna karşılık kira fiyatlarında yaşan artış; konutun kira getirisinin de artmasını ve amortisman süresinin kısalmasını beraberinde getirdi. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksi, son bir yılda yüzde 32,8 artış gösterdi. Buna karşılık yıllık enflasyon temmuzda yüzde 33,52 olarak gerçekleşti.

Kiralarda ise farklı bir tablo yaşanıyor. Endeksa verilerine göre geçen yıl Türkiye genelinde ortalama 167 TL olan metrekare kiralık fiyatı bu yıl aynı ayda 224 TL’ye yükseldi. Kiralarda ortalama artış yüzde 34 oldu ve bu artış yıllık enflasyonu geride bıraktı.

Satışlar yüzde 24 arttı

Türkiye gazetesinde yer alan habere göre; kira çarpanlarının cazip seviyelere gelmesi “kiraya vermek üzere” yapılan konut yatırımlarına da son dönemde ivme kazandırdı. Bu yılın Ocak-temmuz döneminde konut satışları, yüksek faiz ortamına rağmen, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,2 arttı ve 835 bin adede yaklaştı.

'Kiralık' ilanları zirve yaptı

Eylül ayının ilk haftasında Türkiye genelinde ilandaki kiralık daire sayısı ise yaklaşık 176 bin adet ile son ayların en yüksek seviyesinde gerçekleşti. Bu dairelerin 60 bin adedini 2+1 konutlar oluşturuyor. İlandaki kiralık 3+1 konut sayısı 52 bin 500 adet olurken, 1+1’lerin sayısı 44 bini buluyor. Rakamlar, 2+1 dairelerin toplam içindeki ağırlığının yüzde 34 ile en yüksek seviyede olduğunu gösteriyor. 3+1 daireler yüzde 29,82 pay ile ikinci sırada yer alırken, 1+1 konutlar da yüzde 25 pay ile üçüncü oldu.

Gayrimenkul sektörünün temsilcileri; konut maliyelerinde son yıllarda yaşanan artış, buna karşılık alım gücünde gerileme ve çekirdek aileye dönüş gibi trendlere dikkat çekerek, “Bu gelişmeler, konut geliştiricisi tarafında daha küçük dairelerin üretilmesini; vatandaşların da benzer şekilde daha küçük konutlara yönelmesini beraberinde getirdi” diye konuşuyor.

Bu arada son verilere göre; Ağustos 2025 itibarıyla büyükşehir konumundaki illerde, ortalama kiralar ve yıllık kira getirileri en yüksek 10 il şöyle:

1-Ankara: 28 bin 592 TL (%10,47)
2-Şanlıurfa: 15 bin 929 TL (%8,76)
3-Tekirdağ: 19 bin 846 TL (%8,71)
4-Van: 16 bin 352 TL (%8,37)
5-Kahramanmaraş: 19 bin 384 TL (%8,26)
6-Eskişehir: 17 bin 451 TL (%8,09)
7-İzmir: 27 bin 660 TL (%7,96)
8-Sakarya: 18 bin 942 TL (%7,92)
9-Denizli: 15 bin 305 TL (%7,92)
10-Hatay: 18 bin 13 TL (%7,91)